The decision about a structure being “substantially damaged” is made at a local government level, generally by a building official or floodplain manager.
Substantial damage applies to a structure in a Special Flood Hazard Area (SFHA) – or 1-percent-annual-chance floodplain – for which the total cost of repairs is 50 percent or more of the structure’s market value before the disaster occurred, regardless of the cause of damage. This percentage could vary among jurisdictions, but must not be below NFIP standards.
For example, if a structure’s market value before the damage was $200,000 and repairs are estimated to cost $120,000, that structure is substantially damaged. Land value is excluded from the determination.
For communities that participate in the National Flood Insurance Program (NFIP), substantial damage determinations are required by local floodplain-management ordinances. These rules must be in place for residents of a community to purchase flood insurance through the NFIP.
FEMA does not make a determination of substantial damage and does not notify any property owner of a damage determination. FEMA damage assessment teams may be asked to respond to local requests to assess the extent of disaster-caused damage to some structures. The data is provided to local jurisdictions, which may make substantial damage determinations based on their own ordinances. That information helps property owners decide whether to, or how to, repair or replace a damaged dwelling, and whether additional work will be needed to comply with local codes and ordinances, such as elevating a structure in a SFHA.
If a building in a floodplain is determined by the local official to be substantially damaged, it must be brought into compliance with local floodplain management regulations.
Owners may decide to:
- Elevate their structures, or change them in some other way to comply with those local floodplain regulations and avoid future losses;
- Relocate or demolish the structure; or,
- Flood proof a non-residential structure.
All property owners should check with local building officials to determine which permits for repairs are required before beginning the work. Depending on local codes and ordinances, there can be serious consequences for not complying with the permitting process.
Property owners who have a flood insurance policy through the NFIP and a substantially damaged building (from flooding) in a SFHA may be able to use additional funds – known as Increased Cost of Compliance (ICC) – from their flood insurance policy (up to $30,000) to help defray the costs of elevating, relocating, demolishing a structure, or flood proofing a non-residential structure.
For more information on ICC, contact your insurance agent.
In some cases, substantial damage determinations can lead to a buyout process, wherein a community may choose to offer to purchase and demolish properties. FEMA intends to implement buyouts for the Hurricane Harvey recovery, and is actively reviewing current laws and procedures to see if FEMA can provide expedited assistance directly to affected, multiple-loss, insured property owners.
For more information, contact your local floodplain administrator, the National Flood Insurance Program (800-427-4661) or your local insurance agent. If you use TTY, you can call the National Flood Insurance Program at 800-427-5593. You can also email FloodSmart@dhs.gov to request information in a language other than English. Information also is available at www.fema.gov and www.floodsmart.gov.
La reconstrucción después de una inundación brinda la oportunidad de reforzar los edificios y hacerlos más seguros.
Los individuos, comunidades, negocios y agencias gubernamentales tienen interés en cómo los edificios que sufrieron daños durante una inundación son construidos, reconstruidos y reparados. La meta principal es reducir los riesgos de sufrir pérdidas por inundaciones en el futuro.
Si los funcionarios locales determinan que una estructura residencial en el valle de inundación han sufrido daños sustanciales – lo que significa que el costo para reparar la vivienda es igual o mayor al 50 por ciento de su valor en el mercado antes de sufrir los daños por inundación – por lo general, el propietario tiene tres opciones:
- Elevar el edificio a una altura determinada por los funcionarios locales;
- Relocalizar la estructura fuera del valle de inundación o
- Demoler la estructura.
Como las ordenanzas del valle de inundación se establecen al nivel local, los funcionarios locales y estatales podrían usar diferentes por cientos de daño sustancial y diferentes valoraciones siempre y cuando no estén bajo los estándares del Programa del Seguro Nacional por Inundación (NFIP, por sus siglas en inglés).
Hay que aplicar los estándares locales de manera uniforme a todas las estructuras en su jurisdicción.
Los funcionarios determinan si un edificio en su jurisdicción ha sufrido daños sustanciales.
FEMA no toma una determinación sobre los daños sustanciales y no notifica a ningún propietario sobre la determinación de daños. Los equipos de evaluación de daños de FEMA podrían recibir solicitudes locales para evaluar la extensión de los daños ocasionados por el desastre a algunas estructuras. Se proporcionan los datos a las jurisdicciones locales, que podrían tomar determinaciones de daños sustanciales según sus propias ordenanzas.
Los expertos de mitigación de FEMA han estado en comunicación continua con los funcionarios locales, en particular los gerentes del valle de inundación a fin de ofrecer información en detalle y consejos expertos para reparar y reconstruir las viviendas que sufrieron daños en el valle de inundación.
Reforzar las viviendas y los negocios para cumplir con las ordenanzas locales de valle de inundación no solo es un requisito, sino que podría reducir las primas del seguro de inundación individual.
Para obtener más información y orientación, comuníquese con su manejador de valle de inundación local.